ค่าคอมนายหน้าอสังหาฯ 3% ของจริง! เจาะลึกวิธีคำนวณและสิ่งที่ต้องรู้

เคยสงสัยไหมว่าค่าคอมมิชชั่น 3% ที่นายหน้าอสังหาฯ ได้ไปเนี่ย เอาจริง ๆ แล้วมันเยอะแค่ไหนกันเชียว? บางคนอาจจะมองว่า "โอ้โห! ตั้ง 3% เลยนะ ถ้าบ้านราคา 10 ล้านบาท ก็ 3 แสนบาทเลยนะ!" ซึ่งตัวเลขนี้มันไม่ใช่แค่ค่าแรงเฉยๆ แต่มันคือค่าบริการครบวงจรที่ครอบคลุมตั้งแต่การทำการตลาด การหาผู้ซื้อ การเจรจาต่อรอง ไปจนถึงการจัดการเอกสารทั้งหมดจนปิดดีลได้สำเร็จเลยนะ ในวงการอสังหาฯ ของไทย ค่าคอมมิชชั่น 3% ถือเป็นมาตรฐานที่ใช้กันอย่างแพร่หลายมานานหลายสิบปีแล้ว และวันนี้เราจะมาคุยกันแบบเพื่อน ๆ นี่แหละ ว่าไอ้ค่าคอม 3% เนี่ย มันคืออะไร คำนวณยังไง แล้วมันคุ้มจริงหรือเปล่า เพราะสำหรับคนขายบ้านมือใหม่ การเข้าใจเรื่องนี้จะช่วยให้เราตัดสินใจได้ดีขึ้นเยอะเลยทีเดียว

ค่าคอม 3% ของจริง มันเยอะไปไหม? แล้วคิดยังไง?

จะบอกให้ว่าค่าคอม 3% เนี่ย มันเป็นตัวเลขที่เห็นกันบ่อยสุด ๆ ในตลาดบ้านเรา แต่ไม่ได้แปลว่าทุกดีลต้องเป็น 3% เสมอไปนะ บางทีถ้าเป็นอสังหาฯ ราคาแพงลิบลิ่ว หรือดีลที่ใช้เวลาปิดนานเป็นปี ๆ เนี่ย เผลอ ๆ นายหน้าอาจจะขอ 2% หรือ 4% ก็มี ขึ้นอยู่กับข้อตกลงและศักยภาพของทรัพย์ด้วย หลัก ๆ เลยคือเขาจะคำนวณจาก ราคาขายสุทธิ ที่ตกลงกันได้

สมมติว่าคุณอยากขายบ้านทาวน์โฮมแถวลาดพร้าว ราคา 5 ล้านบาท ถ้านายหน้าได้ค่าคอม 3% ก็คิดง่าย ๆ เลยว่า 5,000,000 บาท x 3% = 150,000 บาท ซึ่งเงินจำนวนนี้แหละคือนายหน้าจะได้รับไป แต่ลองคิดดูนะว่าเงิน 150,000 บาทเนี่ย ไม่ใช่ว่านายหน้าจะเก็บเข้ากระเป๋าไปคนเดียวเต็ม ๆ นะ เขาต้องเอาไปเป็นค่าใช้จ่ายในการทำการตลาด ค่าถ่ายรูปสวย ๆ ค่าลงประกาศในแพลตฟอร์มดัง ๆ อย่าง DDproperty หรือ Livinginsider ค่ารถ ค่าน้ำมัน ค่าโทรศัพท์ ค่าประสานงาน ค่าเวลาที่ต้องพาลูกค้าไปดูบ้านเป็น 10 รอบ บางทีต้องเจอคนเรื่องมาก เจอคนเรื่องเยอะ สารพัดปัญหา ลองคิดดูสิว่ากว่าจะปิดดีลได้มันไม่ง่ายเลยนะ

แล้วทำไมถึงต้อง 3%? เอาจริง ๆ ตัวเลขนี้มันเป็นค่าเฉลี่ยที่สมเหตุสมผลสำหรับความรับผิดชอบและความเสี่ยงที่นายหน้าแบกรับไง การขายอสังหาฯ ไม่ใช่แค่การโพสต์รูปนะ แต่มันคือการหาคนที่ใช่มาเจอกับบ้านที่ใช่ในราคาที่เหมาะสม และต้องดูแลเอกสารทุกอย่างให้เรียบร้อยจนถึงวันโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดินเลยทีเดียว

ทำไมนายหน้าถึงสำคัญกว่าแค่ตัวเลขค่าคอมฯ?

หลายคนอาจจะคิดว่า "โอ๊ย! แค่ขายบ้านเอง โพสต์โซเชียลหน่อยก็จบแล้ว จะต้องจ้างนายหน้าทำไมให้เปลืองค่าคอมฯ" เอาจริง ๆ นะ ถ้าคุณมีเวลาเหลือเฟือ มีความรู้เรื่องตลาดอสังหาฯ ในพื้นที่นั้น ๆ แบบแน่นปึ้ก รู้เรื่องเอกสารกฎหมายการโอนกรรมสิทธิ์ทุกซอกทุกมุม แถมยังพร้อมรับมือกับผู้ซื้อร้อยแปดพันเก้าได้ตลอด 24 ชั่วโมง ก็อาจจะทำเองได้แหละ แต่ชีวิตจริงมันไม่ได้ง่ายขนาดนั้นไง

ลองนึกภาพตามนะ สมมติว่าเพื่อนเราชื่อสมชาย อยากขายคอนโดแถวรัชโยธิน ที่ซื้อมาตั้งแต่ปี 2558 ตอนนั้นราคา 2.5 ล้านบาท แต่ตอนนี้ราคาตลาดขยับไปเยอะแล้ว สมชายต้องตั้งราคาเท่าไหร่ถึงจะขายได้ไม่แพงไป ไม่ถูกไป? ต้องทำการตลาดแบบไหนให้คนเห็นเยอะ ๆ? ต้องตอบไลน์ ตอบโทรศัพท์ผู้สนใจกี่ราย? ต้องพาลูกค้าไปดูห้องตอนเย็นหลังเลิกงาน หรือวันหยุดกี่คน? แล้วไหนจะเรื่องเอกสารจุกจิกอีก สมชายไม่มีเวลาทำหรอก เพราะงานประจำก็แน่นจะตายอยู่แล้ว

นี่แหละคือจุดที่นายหน้าเข้ามามีบทบาทสำคัญ เขามีเครือข่ายลูกค้า มีช่องทางการตลาดที่หลากหลาย ไม่ใช่แค่ลงประกาศบนแพลตฟอร์มทั่วไป แต่ยังรวมถึงกลุ่มลูกค้าที่นายหน้าคนอื่น ๆ มีอยู่ด้วย นายหน้าเก่ง ๆ จะช่วยคัดกรองผู้ซื้อที่ไม่จริงจังออกไปก่อน ทำให้เราไม่ต้องเสียเวลาเปล่า ๆ แถมยังเป็นคนกลางในการเจรจาต่อรองให้เราได้ราคาที่ดีที่สุดด้วย ไม่ต้องปวดหัวเองเลย เหมือนเรามีผู้ช่วยส่วนตัวที่เชี่ยวชาญเรื่องนี้โดยเฉพาะนั่นแหละ

ก่อนเซ็นสัญญากับนายหน้า ต้องเช็กอะไรบ้าง?

เอาล่ะ ทีนี้พอเราเข้าใจแล้วว่าทำไมนายหน้าถึงสำคัญ ลองมาดูกันว่าก่อนที่เราจะตกลงปลงใจให้นายหน้าคนไหนมาช่วยขายบ้านหรือคอนโดของเราเนี่ย เราควรจะเช็กอะไรบ้าง เพื่อให้เราได้ประโยชน์สูงสุดและไม่เสียเปรียบนะ

• ประเภทสัญญา: มีทั้งสัญญาเปิด (Open Listing) ที่เราสามารถจ้างนายหน้าหลายคนได้ หรือขายเองก็ได้ กับสัญญาปิด (Exclusive Listing) ที่เราให้สิทธิ์นายหน้าแค่คนเดียว ซึ่งแบบหลังนี้ส่วนใหญ่นายหน้าจะทุ่มเททำการตลาดให้เต็มที่กว่า เพราะเขาได้สิทธิ์แต่เพียงผู้เดียว ลองคิดดูว่าเราอยากได้แบบไหนที่เหมาะกับสถานการณ์เรา
• ระยะเวลาสัญญา: ส่วนใหญ่จะอยู่ที่ 3 เดือน หรือ 6 เดือน ลองคุยกับนายหน้าดูว่าระยะเวลาไหนถึงจะเหมาะสมกับประเภทและทำเลของอสังหาฯ ของเรา อย่าให้นานเกินไป ถ้าไม่เวิร์คจะได้เปลี่ยนได้
• ค่าใช้จ่ายใครออกอะไร: อันนี้สำคัญมาก! ถามให้ชัดเจนเลยว่าค่าใช้จ่ายในการทำการตลาด เช่น ค่าถ่ายรูป ค่าลงประกาศบนเว็บไซต์อย่าง PropertyScout หรือ Kaidee ใครเป็นคนออก บางทีนายหน้าอาจจะออกให้ทั้งหมด หรือบางส่วนก็ได้ แล้วแต่ตกลง
• เงื่อนไขการโอนกรรมสิทธิ์: ตกลงให้ชัดเจนว่าค่าโอน ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ ค่าอากรแสตมป์ ใครเป็นคนรับผิดชอบส่วนไหนบ้าง ส่วนใหญ่มักจะแบ่งกันคนละครึ่งระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย แต่ก็มีบางดีลที่ผู้ขายรับทั้งหมด หรือผู้ซื้อรับทั้งหมดก็มี
• เงื่อนไขการยกเลิกสัญญาและค่าปรับ: เกิดกรณีที่เราอยากยกเลิกสัญญาก่อนกำหนด หรือมีเหตุสุดวิสัย นายหน้ามีเงื่อนไขอย่างไร มีค่าปรับไหม? ต้องอ่านตรงนี้ให้ละเอียด บางทีมันเป็นจุดเล็กๆ ที่สร้างปัญหาใหญ่ได้เลยนะ

ข้อผิดพลาดที่คนขายมือใหม่ชอบเจอ

สำหรับมือใหม่หัดขายอสังหาฯ บอกเลยว่ามีกับดักเล็ก ๆ ที่เราอาจจะเผลอเดินเข้าไปได้ง่าย ๆ ลองมาดูกันว่ามีอะไรบ้างที่เราควรระวังไว้ เพื่อให้การขายบ้านของเราเป็นไปอย่างราบรื่น ไม่มีสะดุด

อันดับแรกเลยคือ ตั้งราคาผิด บางคนตั้งสูงเกินไปเพราะเสียดายราคาที่ซื้อมาเมื่อหลายปีก่อน ทำให้ขายไม่ออก นานวันเข้าก็ต้องลดราคาลงมาเยอะกว่าเดิม หรือบางคนก็ตั้งถูกเกินไปเพราะอยากรีบขาย ทำให้เสียโอกาสที่จะได้กำไรไปแบบน่าเสียดาย นายหน้าดี ๆ จะช่วยประเมินราคาตลาดที่เหมาะสมให้เราได้จากข้อมูลการซื้อขายจริงในพื้นที่นั้น ๆ

อีกเรื่องคือ ไม่ยอมให้สิทธิ์พิเศษกับนายหน้า (Exclusive Contract) คิดว่าจ้างหลายคนจะยิ่งขายเร็ว แต่เอาจริง ๆ บางทีนายหน้าหลายคนอาจจะตีกันเอง หรือไม่มีใครทุ่มเททำการตลาดให้เต็มที่ เพราะรู้ว่าอาจจะไม่ได้ปิดดีล ลองคิดดูนะ ถ้านายหน้าได้สิทธิ์คนเดียว เขาก็มีแรงจูงใจที่จะลงทุนทั้งเวลาและเงินในการทำตลาดให้เราเต็มที่กว่าเยอะ

สุดท้ายคือ ไม่เช็กประวัตินายหน้าให้ดี ก่อนจะฝากทรัพย์สินราคาหลักล้านของเราไว้ในมือใครเนี่ย ควรจะหาข้อมูลให้ละเอียด คุยกับเขาเยอะ ๆ ถามประสบการณ์ ถามผลงานที่ผ่านมา ดูว่าเขาดูน่าเชื่อถือไหม มีความรู้เรื่องตลาดและกฎหมายจริงหรือเปล่า อย่าดูแค่ว่าพูดเก่งอย่างเดียวนะ เพราะนายหน้าดี ๆ มีจรรยาบรรณจะช่วยให้เราสบายใจตลอดกระบวนการขายเลยแหละ

จะเห็นได้ว่าเรื่องค่าคอมมิชชั่น 3% ของนายหน้าอสังหาฯ เนี่ย มันไม่ใช่แค่ตัวเลขลอย ๆ แต่มันคือค่าตอบแทนที่แลกมาด้วยความรู้ ความเชี่ยวชาญ เวลา และความทุ่มเททั้งหมดที่นายหน้าจะมอบให้เรา ลองใช้ข้อมูลเหล่านี้ไปพิจารณาดูนะ ถ้ากำลังคิดจะขายบ้านหรือคอนโด ลองเปิดใจคุยกับนายหน้าหลาย ๆ คน ดูสไตล์ ดูความเชี่ยวชาญ แล้วเลือกคนที่คุณรู้สึกว่าเขาจะดูแลทรัพย์สินของคุณได้ดีที่สุด เพราะสุดท้ายแล้ว การขายอสังหาฯ ที่ราบรื่นและได้ราคาที่พอใจ มันคุ้มค่ากว่าการประหยัดค่าคอมฯ เพียงเล็กน้อยเสมอแหละ จริงไหม?